二次抵押贷款对按揭房主的财务规划指导

1. 了解二次抵押贷款的风险

二次抵押贷款的风险包括但不限于抵押物价值下降、借贷成本增加、负债风险加剧、经济压力增大以及房产流动性受限。在考虑二次抵押贷款之前，房主需要深入了解这些风险，并评估自己的财务状况是否能够承受这些潜在的风险。

2. 谨慎选择抵押贷款机构

选择二次抵押贷款机构时，除了考虑利率和手续费之外，还应考虑机构的信誉、历史和客户服务记录。查看客户反馈，了解他们的政策和程序，选择信誉良好的贷款机构可以降低风险。

3. 注意还款计划

在签订二次抵押贷款合同之前，房主需要仔细审查还款计划，确保自己有足够的还款能力。还款计划应明确包括利率、还款方式、金额和贷款期限等关键条款。

4. 评估其他贷款选择

在考虑二次抵押贷款之前，房主应评估其他贷款选择，如个人贷款或信用卡贷款等。这些选择可能提供更低的利率或更灵活的还款条件。

5. 资金监管的重要性

在二手房交易中，资金监管是确保资金安全的重要步骤。通过资金监管，可以避免卖方用买方的首付款去偿还自己的银行贷款，从而保护买方的权益。

6. 利率和额度考量

经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，而二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。这意味着二次抵押贷款的成本相对较高，房主需要评估自己是否能够承担额外的财务负担。

7. 法律风险

二次抵押贷款存在抵押权冲突、法律程序复杂以及还款压力增大等潜在法律风险。房主在进行二次抵押时，应选择可靠的出借人、明确合同条款、进行抵押登记，并咨询专业律师以降低法律风险。

对于负债累累的房主，如生意失败欠下大量网贷的情况，可以考虑按揭转贷或二次抵押的解决方案。这些方案可以帮助房主降低融资成本，延长还款期限，从而减轻每月的还款压力。

民间借款的合同效力认定程序

1. 合同的生效条件

根据《民法典》第六百六十七条的规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。对于自然人之间的借款合同，根据《民法典》第六百七十九条，自贷款人提供借款时成立。这意味着，自然人之间的借款合同在性质上是实践性合同，只有在贷款人实际向借款人提供借款时，合同才生效。

2. 合同效力的审查认定规则

合同效力的审查认定规则涉及合同的成立、生效以及合同的有效性。根据《最高人民法院公报》等最高人民法院、最高人民检察院公开出版物刊载的有关合同效力认定的典型案例，可以提炼出合同效力的审查认定规则。这些规则包括但不限于合同的成立条件、合同内容的合法性、合同当事人的意思表示真实性等。

3. 民间借贷合同的特殊规定

根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号），民间借贷合同并不当然无效，即使借款人或出借人的借贷行为涉嫌犯罪或已经生效的裁判认定构成犯罪。人民法院应当依据民法典的相关规定以及本规定第十三条之规定，认定民间借贷合同的效力。

4. 民间借贷合同无效的情形

套取金融机构贷款转贷的；

以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的；

未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；

出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；

违反法律、行政法规强制性规定的；

违背公序良俗的。

5. 民间借贷合同的证明责任

在民间借贷纠纷中，原告提起诉讼要求被告承担还款责任时，对于借款合同的构成要件均需承担证明责任，以确定民间借贷关系的成立。实践中，由于民间借贷主体常发生于熟人之间，签订书面借款合同的意识不强，原告在提起诉讼时往往只有金融机构的转账凭证，而缺乏借贷合意的直接证据，造成法官在判断借贷关系是否成立时难度极大。